Как открыть агентство недвижимости по шагам

Рынок недвижимости активен всегда, не зависимо от каких-либо нестабильностей в экономике или обществе. Ведь жильё – это базовая потребность человека. Поэтому открытие своего агентства недвижимости - одна из стабильных моделей бизнеса.

Агентство недвижимости предоставляет посреднические услуги в операциях с недвижимостью. Список услуг агентства зависит от выбранной модели построения бизнеса. С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле? Попробуем разобраться.

ЧЕМ БЕЗНЕС В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕВЛЕКАТЕЛЕН?

Стать риэлтором может любой желающий. Достаточно прийти в агентство недвижимости или пройти курсы в сертифицированном УЦ. И вот уже с первого дня обучения можно предоставлять посреднические услуги в недвижимости. Поэтапно работа агента для работы с продавцом выглядит так: звонок-заключение агентского договора - подготовка объекта к продаже (юридическое построение хода сделки делает Юрист!) - размещение рекламы на открытых и закрытых площадках – показ объекта– задаток (ведёт юрист) и подготовка документов к сделке – сделка с участием юриста –вознаграждение. По сути, риэлтор – это уже предприниматель, и он выбирает вести ли ему все бизнес-процессы самостоятельно или пойти в агентство недвижимости и работать на партнёрских условиях.

Поэтому открывают своё агентство недвижимости в основном действующие риэлторы, которые хотят увеличить и масштабировать свою профессиональную деятельности и уйти больше в управление бизнесом. При этом у них уже наработана своя клиентская база, что значительно облегчает поиск клиентов на первом этапе.

Может ли открыть своё агентство человек с маленьким опытом в недвижимости. Практически любой человек хотя бы раз в жизни сталкивался с операциями по недвижимости. Но минимального представления об этой сфере недостаточно. Поэтому для более легкого старта агентства такому руководителю стоит пройти обучение на курсе «Руководитель агентства недвижимости» и вместе с наставником отстроить все этапы работы АН.

Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:

1. купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;
2. аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;
3. купля-продажа земельных участков;
4. продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);
5. изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот)

Дополнительно агентство недвижимости может предоставлять такие услуги:

1. получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;
2. оформление права собственности на недвижимость;
3. узаконение реконструкций и перепланировок;
4. Выкуп недвижимости у собственников и её реализация и многие другие.

Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например, рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.

Перед тем как открыть агентство недвижимости, важно изучить:

1. Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков в стадии строительства или черновой отделки, а также объекты без истории регистрации права собственности. Под вторичным - жилая недвижимость от собственников. Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья основным предметом спроса будут объекты от собственников.
2. Процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье. Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности. Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент, и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.
3. Модель взаимодействия между риэлторами. Около 87% сделок на рынке недвижимости, где участвует риэлтор стороны продавца и риэлтор покупателя. Как минимум в половине случаев эти риэлторы из разных агентств недвижимости. И в зависимости от региона работа по совместным партнёрским сделкам будет по-разному регулироваться. Репутация агентства недвижимости строится на том, как хорошо руководитель знает правила работы в рамках совместных партнёрских сделках.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПО ОТКРЫТИЮ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ С НУЛЯ И ОТКРЫТИЕ ФИРМЫ

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

1. Регистрация юридического лица с ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности);
2. Подбор подрядчиков и создание партнёрской базы. Конкурентным преимуществом любого агентства является партнёрская база, а именно тем преференции, которые агентство может предоставить. Это может быть уменьшенный процент по ипотеке, льготные программы, большая база проверенных застройщиков и другое;
3. Набор сотрудников. Этот пункт самый важный, ведь от качества сотрудников зависит качество оказываемых услуг и доход агентства недвижимости;
4. Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса - однозначно аренда. Потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже;
5. Организация труда и бизнес-процессов. Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить франчайзи.

Подробнее остановимся на двух пунктах: Подбор сотрудников и их обязанности.

ПОДБОР СОТРУДНИКОВ

Самое главное в любом бизнесе – это коллектив. От того, на сколько сотрудники выполняют свои задачи, будет зависеть успешность агентства недвижимости. Руководитель агентства недвижимости в начале должен определится, кто будет входить в штат сотрудников. Это могут быть риэлторы, юристы, ипотечные брокеры, административные сотрудники, маркетологи и т.д. Часть персонала можно закрыть с помощью подключения партнёрских сервисов: онлайн-юристы, ипотечные сервисы или договоры напрямую с банками, подбор новостроек. Риэлторы же должны быть опорой агентства недвижимости. И несмотря на то, что риэлтор - уже предприниматель, руководитель агентства в любой момент должен знать, что делают его сотрудники. А для этого нужно отстроить систему контроля и четко соблюдать её.

ОБЯЗАННОСТИ СОТРУДНИКОВ

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости. В обязанности дежурного риэлтора входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы. Задачи агента по недвижимости ясны: осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки). В компетенции юриста - оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге. Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

НЕМНОГО О ЗАРАБОТКЕ АГЕНТА

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны - 50 %. В среднем агентства, где работает порядка 10 - 20 агентов, считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек.

Перечисленные шаги по открытию агентства недвижимости далеко не все. Например, мы не рассмотрели такой важный момент, как выстраивание рекламного отдела в рамках агентства, и как правильно продвигать эксклюзивные варианты вашего агентства. Об этом и многом другом всегда можно узнать на нашем курсе «Руководитель Агентства Недвижимости», где на основание специфике вашего региона, мы составляем план развития агентства недвижимости. А также можно узнать подробнее о каждом этапе открытия агентства недвижимости можно в специальном чек-листе: «Важные шаги для открытия своего агентства недвижимости».